LA HABILITACION URBANA COMO LOTE UNICO: EL CASO DE LOS PREDIOS RUSTICOS
UBICADOS EN ZONAS URBANAS

JAIME FRANCISCO COAGUILA VALDIVIA
Abogado. Magíster con Mención en
Derecho Civil por la Universidad
Nacional de San Agustín de Arequipa

SUMARIO: I. LA NORMATIVIDAD SOBRE PREDIOS RUSTICOS. 1. EL PROCEDIMIENTO DE DESMEMBRACION POR ANTE EL PETT; 2. EL PROCEDIMIENTO DE PARCELACION POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES PROVINCIALES; 3. EL PROCEDIMIENTO DE HABILITACION URBANA POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES DISTRITALES; 4. OTROS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y NOTARIALES II. EL CASO DEL LOTE UNICO III. CONCLUSIONES.

I. LA NORMATIVIDAD SOBRE PREDIOS RUSTICOS
El carácter difuso de la legislación en materia de predios rústicos ha determinado una cierta confusión en las atribuciones de los entes encargados del saneamiento físico-legal de los predios rústicos. Es por ello que resulta indispensable aclarar por lo menos de manera sistemática los alcances del Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT) del Ministerio de Agricultura, las atribuciones de las Municipalidades Provinciales y Provinciales en cuanto a la Desmembración e Independización de predios rurales y su rol en el procedimiento de Habilitación Urbana; aparte de los procedimientos regulados por la Comisión de la Formalización de la Propiedad Privada (COFOPRI) y el trámite notarial de Regularización de Edficaciones previsto por Ley 27157.
La intención de este artículo consiste en precisar ordenamente las atribuciones de cada sector en lo que atañe a la desmembración, independización o parcelación de predios rurales catastrados y no catastrados; y de manera espec_edfica explicar el caso de las Habilitaciones Urbanas en la modalidad de Lote Unico.

1. EL PROCEDIMIENTO DE DESMEMBRACION POR ANTE EL PETT
Según el art. 4 del D.S. 064-2000-AG del 12-12-2000 el PETT (PROYECTO ESPECIAL TITULACIÓN DE TIERRAS Y CATASTRO RURAL) es el órgano técnico-normativo del Ministerio de Agricultura que tiene a su cargo las acciones tendentes al saneamiento físico-legal de los predios rurales que fueron expropiados y adjudicados con fines de reforma agraria, y los predios rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud agropecuaria de libre disponibilidad del Estado. En este sentido el PETT es el organismo autorizado para la formalización de la situación jurídica de la propiedad rústica y su consiguiente inscripción registral; siendo que para ello la SUNARP ha creado el REGISTRO DE PREDIOS RURALES a través del D. Leg. 667 dentro del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Efectivamente en base a la R. Nº 094-96-SUNARP (REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DE LA SECCIÓN ESPECIAL DE PREDIOS RURALES) y más específicamente la R.Nº 237-99-SUNARP del 19-07-99 la Superintendencia ha aprobado los lineamientos generales para el uso de formularios de INMATRICULACIÓN, INSCRIPCIÓN DE TRANSFERENCIAS, GRAVÁMENES, ACUMULACIÓN Y PARCELACIÓN DE PREDIOS INSCRITOS. Dicha Directiva ha establecido en su acápite 6) que las DESMEMBRACIONES DE PREDIOS RURALES INSCRITOS darán lugar a la inscripción en partida independiente y procederán cuando el TITULAR CON DERECHO INSCRITO lo solicite. Para ello el solicitante deberá previamente recabar el Plano Catastral de la unidades inmobiliarias del saldo de la matriz y del terreno desmembrado, para posteriormente presentar el Formulario Registral autorizado por verificador.
Pero este procedimiento ante el PETT solamente cobra efectos respecto de los predios rurales debidamente catastrados, siendo que el PETT no está legitimado para desmembrar ni parcelar aquellos predios que no se encuentren en el Catastro Rural.

2. EL PROCEDIMIENTO DE PARCELACION POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES PROVINCIALES
Según la Constitución Política de 1993 en su art. 192 inc. 5 las Municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones y ejecutar los planes y programas correspondientes. Esta disposición constitucional se condice con el art. 64 de la Ley Orgánica de Municipalidades (Ley 23853) que señala dentro de los planes urbanos de las Municipalidades se deben limitar las áreas agrícolas, las áreas de expansión agrícola futura, las áreas dedicadas a los distintos fines urbanos, las áreas de recreación, entre otras.
Asimismo en virtud al art. 65 inc. 7 de la misma Ley, las Municipalidades están autorizadas para determinar las zonas de expansión urbana en concordancia con la zonificación y planes de desarrollo urbano; siendo que corresponde exclusivamente a las Municipalidades Provinciales formular, aprobar, ejecutar y supervisar el Plan Integral de Desarrollo Provincial y los Planes Urbanos o Planes de Desarrollo de los Asentamientos Humanos previa coordinación con la Municipalidad Distrital de acuerdo al art. 70 inc. 1 de la Ley 23853.
Toda esta normatividad ha servido de base legal para que las Municipales Provinciales hayan contemplado en su TUPA( ) EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE INDEPENDIZACIÓN O PARCELACIÓN DE TERRENO RÚSTICO; mediante el cual están autorizadas para parcelar terrenos rurales ubicados en zonas urbanas y de expansión urbanas. Hay que aclarar que las Municipalidades no están autorizadas para parcelar ni desmembrar terrenos rurales debidamente catastrados; porque como ya se explicó anteriormente ese procedimiento se regula por la Directiva Nº 237-99-SUNARP y compete únicamente al PETT mediante los formularios registrales citados.
De esta manera las Municipalidades Provinciales en atención a sus atribuciones de planeamiento del desarrollo urbano y rural estarían facultadas para desmembrar o parcelar terrenos rurales no catastrados; lo que de ninguna manera significa que las Municipalidades Provinciales efectúen las Habilitaciones Urbanas, ya que el trámite de desmembración solamente implica una división en parcelas que en el futuro continúan siendo rurales.

3. EL PROCEDIMIENTO DE LA HABILITACION URBANA POR ANTE LAS MUNICIPALIDADES DISTRITALES
Las Habilitaciones Urbanas están reguladas actualmente por la Ley Nº 26878 del 19-11-97 (LEY GENERAL DE HABILITACIONES URBANAS), sus modificatorias incorporadas por Ley 27135 del 04-06-99 y su Reglamento D.S. 022-97-MTC del 09-12-97. La Ley de Habilitaciones Urbanas ha contemplado en su art. 1 que esta comprende el procedimiento simplificado para la aprobación de habilitaciones urbanas nuevas, la regularización de aquellas habilitaciones ejecutadas que no han culminado con los trámites municipales y cuentan con viviendas ya construidas sobre terrenos de propiedad de asociaciones de vivienda u otras formas asociativas, y la regularización de las lotizaciones informales que sin constituir habilitaciones urbanas cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos lotes han sido individual y directamente adquiridos por los integrantes de cada lotización informal.

Asimismo la Ley estipula en su art. 3 que el procedimiento simplificado de Aprobación de Habilitación Urbana se inicia ante la Municipalidad Distrital respectiva con la presentación de la solicitud acompañada de Título de Propiedad Registrado, Plano de Ubicación, Plano de Lotización y Memoria Descriptiva, Certificación de Zonificación y Vías, Factibilidad de servicios de agua y alcantarillado y de energía eléctrica y la Declaración Jurada de reserva de áreas para los aportes. Sin embargo en el caso de tratarse de REGULARIZACIÓN DE HABILITACIONES URBANAS sólo serán exigibles documento público o privado en que conste la transferencia de la propiedad, Plano de Ubicación, Plano de Lotización y Memoria Descriptiva y Declaración Jurada de Reservas de área para aportes. Una vez obtenida la resolución de Habilitación Urbana de la Municipalidad Distrital corresponde su ratificación a la Municipalidad Provincial; siendo que ésta conforme al mismo art. 3 de la Ley sólo puede observar la Habilitación cuando no se ajuste a los planes de desarrollo urbano.

De esta forma la Ley de Habilitaciones ha previsto dos procedimientos, uno de carácter simplificado para las Habilitaciones Urbanas Nuevas con todos los requisitos y otro para la Regularización de Habilitaciones Urbanas Ejecutadas exceptuando de ciertos requisitos. Bajo este presupuesto las Municipalidades Distritales solamente estarían facultadas para HABILITAR TERRENOS URBANOS SIN CONSTRUCCIONES O PARCIALMENTE CONSTRUIDOS PERO DE HECHO LOTIZADOS. La Ley no ha establecido expresamente la Habilitación Urbana de predios rústicos no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansión urbanas y que no cuenten con construcciones.

4. OTROS PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS Y NOTARIALES
De otro lado el Reglamento de la Ley de Habilitaciones Urbanas ha incorporado en su art. 6 un procedimiento denominado de "Formalización de Centros Urbanos Informales" que deberá ser seguido por ante COFOPRI y que tendrá por objeto regularizar las lotizaciones y el derecho de propiedad individual de los poseedores de lotes construidos que conforman un grupo de manzanas determinadas y vías trazadas, pero sin habilitación urbana y que han sido directamente adquiridos por los integrantes del centro urbano informal. Este procedimiento está reservado como aparece del propio articulado a los poseedores informales y no para los propietarios, que necesariamente deben seguir el procedimiento de Regularización de Habilitaciones por ante las Municipalidades Distritales.

Asimismo la Ley 27157 del 20-07-99 sobre REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMÚN ha contemplado en su art. 3 que los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o no cuenten con declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno podrán sanear su situación vía notarial. De esta forma concordantemente la Ley 27333 del 30-07-00 en su art. 4 indica que la acumulación o subdivisión se efectuará por el propietario en proceso no contencioso ante Notario Público, no siendo necesario ninguna autorización previa de subdivisión o independización del terreno por parte de la municipalidad; ya que el registro en mérito a la Escritura Pública procederá a la desmembración o segregación de las unidades inmobiliarias como aparece del art. 7 de la Ley 27333.

En este orden de ideas a través del procedimiento notarial solamente los propietarios podrán regularizar la situación legal de sus propiedades siempre y cuando se trate de terrenos edificados sin licencia de construcción, sin declaratoria de fábrica o sin independizar. Esta Ley no ha diferenciado si las construcciones se realizan en terrenos rurales o urbanos, y si son catastrados o no catastrados, lo que puede llevar a serie de confusiones en la práctica notarial y registral. Particularmente consideramos que la Ley favorece a las edificaciones en terrenos urbanos y a las edificaciones en terrenos rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansión urbana, y respecto de los cuales el PETT ha renunciado a seguir su desmembración.

II. EL CASO DE LA HABILITACION URBANA COMO LOTE UNICO
Así presentada la situación aparentemente no existe ninguna regulación expresa para la desmembración o subdivisión de terrenos rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansión urbana. Ante este vacío legal la práctica administrativa-registral denominada HABILITACIÓN COMO LOTE UNICO constituye el único procedimiento legal para Habilitar un terreno rústico no catastrado pero en zona urbana o de expansión urbana. Este procedimiento se sustenta en una interpretación extensiva del ámbito de aplicación de la Ley de Habilitaciones Urbanas y su Reglamento, en tanto que esta Ley solamente comprende literalmente a lo sumo la regularización de habilitaciones urbanas con construcciones parcialmente consolidadas y no la Habilitación de terrenos rurales sin edificaciones.

El procedimiento de la Habilitación como Lote Unico es idéntico al de cualquier Habilitación Urbana, el trámite se inicia por ante la Municipalidad Distrital adjuntando los requisitos que establece la Ley 26878 y su Reglamento y modificatorias, para que esta Municipalidad proceda a aprobar solamente la Habilitación Urbana como Lote Unico de un área rural no catastrada, sin alterar la condición de rural del saldo del Predio Matriz. La resolución habilitatoria debe entonces ser remitida para su ratificación a la Municipalidad Provincial y con esta nueva resolución aprobatoria se procederá a su inscripción en los Registros Públicos tal como lo señala la citada Ley.

III. CONCLUSIONES
1. El Proyecto Especial Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) es el organismo encargado de la inmatriculación, inscripción de transferencias, gravámenes, acumulación, desmembración y parcelación de predios rurales inscritos catastrados.

2. Las Municipalidades Provinciales son los entes encargados de la desmembración, parcelación e independización de predios rurales no catastrados en virtud a sus atribuciones de planeamiento urbano y rural; lo que de ninguna manera constituye una modalidad de Habilitación Urbana.

3. La Comisión de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) es el organismo a cargo de la regularización de las lotizaciones y el derecho de propiedad individual de los poseedores de lotes construidos que no cuentan con habilitación urbana.

4. El procedimiento notarial de la Ley 27157 contempla la regularización de las edificaciones construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o sin declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno y que hayan sido practicadas de hecho por sus propietarios.

5. Las Municipalidades Distritales son los entes autorizados para la aprobación de las Habilitaciones Urbanas en la modalidad de Lote Unico respecto de predios rurales no catastrados ubicados en zonas urbanas y de expansión urbana; siendo las Municipalidades Provinciales responsables de su ratificación para su consiguiente inscripción registral.

--------------------------------------------------------------------------------

(1 ) La Municipalidad Metropolitana a través de Ordenanza Nº 360 del 18 de febrero del 2002 ha aprobado su Texto Unico de Procedimientos Administrativos, donde consta en su rubro 14) el procedimiento de Independización de Predios Rústicos a seguir por ante la Dirección de Desarrollo Urbano y entre los requisitos que el Plano de Independización incluya las parcelas a independizar. Asimismo el TUPA del 2002 de la Municipalidad Provincial de Arequipa aprobado por Ordenanza Municipal Nº 135 del 11 de febrero del 2002 también contempla en su rubro 10) el mismo trámite de Independización de Terreno Rústico por ante la Dirección de Asentamientos Humanos.